Mais rendimento? Conheça o certificado de recebíveis imobiliários!

O mercado financeiro oferece um vasto cardápio para quem busca alternativas de investimento. Em renda fixa, vale a pena conhecer o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), uma opção que pode ser mais rentável do que aplicações mais tradicionais, como CDBs e até mesmo do que as LCIs.

No entanto, o CRI tem características bem próprias e, como conhecimento é a chave para o sucesso no mundo dos investimentos, vale a pena entender como funciona essa modalidade. Assim você pode decidir se ela tem a ver com o seu perfil de investidor e se pode fazer parte da sua carteira.

Neste artigo, vamos explicar o que é exatamente o CRI, como ele funciona e como pode ajudar a aumentar seus rendimentos. Acompanhe!

O que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)?

O CRI é um investimento de renda fixa. Nesse sentido, quem compra um CRI vai ser remunerado com uma taxa de juros, mas vamos falar de rentabilidade detalhadamente mais à frente. Diferentemente do Tesouro Direto, no entanto, que são títulos públicos (do governo), o CRI é um título de crédito privado.

Ele foi regulamentado pela Lei nº 9.514/1997 e funciona de forma muito semelhante à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), mas com uma diferença importante: as LCIs são emitidas por instituições financeiras e os CRIs não.

Quem emite o CRI é uma securitizadora. Vamos ver como a coisa funciona. Imagine uma incorporadora que tenha construído um prédio com 100 salas comerciais e tenha vendido todas elas.

Os compradores vão pagar o imóvel em um prazo de 10 anos, com juros, mas a incorporadora quer receber o valor antes, porque ela precisa do dinheiro para construir o prédio ou para tocar outros projetos.

Para isso, ela contrata uma securitizadora, que vai “empacotar” esses recebíveis, transformando-os em valores mobiliários, que são justamente os CRIs. Um CRI pode conter os contratos de um único devedor ou de vários devedores. No primeiro caso, dizemos que é um CRI Corporativo e, no segundo, um CRI pulverizado.

Como é a rentabilidade do CRI?

Como todo investimento de renda fixa, o investidor está “emprestando” dinheiro ao emissor e, em troca, recebe uma taxa de juros por isso. Essa taxa pode ser:

  • prefixada, ou seja, ela é conhecida no momento da aplicação e o investidor sabe exatamente quanto vai receber no vencimento do título;
  • pós-fixada, isto é, acompanha o desempenho de algum índice de referência, como o CDI;
  • híbrida, na qual uma parte do rendimento é prefixada e a outra parte acompanha um índice de referência, como o IPCA. No caso do CRI, essa é a modalidade mais comum.

Quais são os riscos de investir em CRIs?

Existem dois riscos básicos de investir em CRIs: o risco de crédito e o risco de liquidez. O risco de crédito está ligado ao fato de que o emissor pode não pagar o que foi combinado. Por isso, a credibilidade do emissor é muito importante na hora de avaliar a possibilidade de investimento.

É comum que os CRIs contem com a avaliação das agências de classificação de risco — Standard & Poor’s, Moody’s e Fitch. Dessa forma, o investidor tem um parâmetro para comparar os riscos dos diferentes CRIs.

Aqui, vale destacar que, ao contrário do que acontece com a LCI, o CRI não conta com a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), mecanismo que reembolsa o investidor em até R$ 250 mil por CPF em caso de falência da instituição financeira.

O motivo para isso é bem simples: como dissemos, esse mecanismo protege contra a falência de instituições financeiras, o que não é o caso da securitizadora.

O segundo risco é o de liquidez. O CRI é um investimento de longo prazo, muitas vezes de 4 a 10 anos. Isso não quer dizer que você tenha que esperar tudo isso para receber seu dinheiro de volta e os rendimentos.

Normalmente, há pagamentos periódicos (mensais, trimestrais ou semestrais, dependendo do CRI), em que o investidor recebe uma parte do principal investido mais os juros do período.

Ainda assim, se ele quiser se desfazer do título antes do vencimento, terá que achar um comprador no mercado secundário. Na bolsa de valores são negociadas algumas cotas de fundos de investimento que têm CRIs em suas carteiras, mas não existe um mercado secundário na bolsa direto de CRIs.

Assim, encontrar esse comprador pode ser trabalhoso e você provavelmente teria que vender com um deságio, tendo prejuízo.

Quais as vantagens de investir em CRI?

Bom, se existem riscos, também existem vantagens, certo? Uma delas é que, assim como as LCIs, os CRIs são isentos de imposto de renda, o que é um benefício comparando com outras aplicações de renda fixa, como CDBs e títulos do Tesouro Direto.

Além disso, vale lembrar que risco e retorno costumam andar de mãos dadas. Assim, justamente por apresentarem um risco mais alto, eles costumam oferecer uma rentabilidade mais atrativa.

Para calcular a rentabilidade de um CRI, portanto, basta observar a taxa de juros contratada. Vamos imaginar, por exemplo, que ele pague IPCA mais uma taxa prefixada de 8% ao ano e que a inflação tenha ficado em 4% naquele ano. Nesse caso, alguém que tenha investido R$100 mil, receberia R$12 mil de rendimentos nesse ano.

Como não há cobrança de IR, esse rendimento é líquido. Existem algumas corretoras que cobram uma taxa de administração sobre os CRIs. Se for esse o caso, é claro que será preciso descontar essa taxa.

Para quem o CRI é indicado?

Há algum tempo o CRI era voltado quase exclusivamente para investidores qualificados, ou seja, aqueles com pelo menos R$300 mil para investir em um único produto. Esse não é mais o caso e já existem CRIs com investimento inicial mínimo bem mais baixo, de apenas R$1.000.

Assim, o valor deixou de ser uma questão. Como o risco do CRI é considerado moderado, ele é indicado para diversificar a parcela da carteira alocada em renda fixa, para investidores conservadores e moderados. Isso quer dizer que ele faz sentido especialmente se você já esgotou seu limite em aplicações que contam com a proteção do FGC.

Ainda assim, é bom destacar que não se deve trocar os investimentos atuais por CRI antes de fazer contas, levando em consideração os custos dessa mudança. Pode fazer mais sentido usar “dinheiro novo” para comprar CRIs.

Qual a diferença do CRI para o CRA?

Para finalizar, é provável que você já tenha ouvido falar de um outro investimento similar, o CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) e deve estar se perguntando qual a diferença entre os dois.

De fato, as características do CRI e do CRA são as mesmas e a distinção reside na origem. Enquanto o CRI tem lastro em recebíveis imobiliários, o CRA é lastreado em créditos agrícolas.

Agora você já sabe como funciona o Certificado de Recebíveis Imobiliários e pode decidir se faz sentido incorporá-lo à sua carteira de investimentos.

Quer aprofundar ainda mais seus conhecimentos sobre o mercado financeiro? Entenda o que são os testes de desempenho!

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